抵当権という言葉を聞いたことがありますか？

住宅を購入するとき、多くの方は住宅ローンを利用します。
その際に必ずと言っていいほど登場するのが「抵当権（ていとうけん）」という言葉です。
しかし、一般の方にとっては聞き慣れない言葉ではないでしょうか。
「抵当権って何？」
「家を取られてしまう権利なの？」
「なぜ住宅ローンを組むと抵当権が付くの？」
そんな疑問を持つ方も多いと思います。
この記事では、法律用語をできるだけ使わずに、抵当権の仕組みをわかりやすく解説します。

まずは「担保」という言葉から考えてみましょう

実は私たちは普段から「担保」という言葉を使っています。
例えば、

• 安全を担保する

• 品質を担保する

• 身元を担保する

このような使い方です。
この場合の担保とは、
「約束を守れるように保証するもの」
という意味になります。

銀行もお金を貸す以上は不安

例えば、友人から突然こんなことを言われたとします。
「3,000万円貸してほしい」
ほとんどの人は貸さないでしょう。
なぜなら、返ってこないかもしれないからです。
では、
「もし返せなかったら、この家を売ってお金にしていいよ」
と言われたらどうでしょうか。
少し安心感が出てきます。
返済できなかった場合に備えた保証があるからです。

住宅ローンも同じ考え方

銀行も同じです。
住宅ローンでは数千万円という大きなお金を貸します。
当然ですが、
「もし返済できなくなったらどうするのか」
という問題があります。
そのため銀行は担保を求めます。

住宅ローンの担保になるのは家や土地

住宅ローンの場合、一般的には購入する土地や建物が担保になります。
つまり、
「もし返済できなくなったら、この不動産を使ってお金を回収できます」
という約束をしているのです。

ただし口約束では意味がありません

「この家を担保にします」
と口で言っただけでは後からトラブルになる可能性があります。
そこで利用されるのが登記です。
不動産の登記簿に、
「この不動産は銀行の担保になっています」
という内容を記録します。
この権利を抵当権といいます。

抵当権とは何か？

簡単にいうと、
住宅ローンが返済できなくなった場合に、不動産を換金してお金を回収するための権利
です。
住宅ローンを組んだ方の多くは、
「抵当権が付いています」
と言われても特に気にしません。
しかし実は、住宅ローンの仕組みを支える非常に重要な権利なのです。

家を売れば借金は返せるのでは？

ここで疑問を持つ方もいるでしょう。
「返済できなくなったら家を売ればいいのでは？」
確かにその通りです。
一般的に不動産をお金に換える方法は売却です。
家や土地を売り、その代金で住宅ローンを返済できれば問題ありません。

しかし思うように売れないこともある

ところが、不動産は必ず売れるわけではありません。
例えば、

• 買い手が見つからない

• 希望価格で売れない

• 売却代金だけでは住宅ローンを完済できない

というケースがあります。

売却しても借金が残ることがある

例えば、
住宅ローン残高が3,000万円だったとします。
ところが家を売却しても2,000万円にしかならなかった。
この場合、家を売ったとしても1,000万円の借金が残ってしまいます。
銀行としては、
「売却してください」
と言っただけでは十分な回収ができない可能性があるのです。

そこで抵当権が本領を発揮する

住宅ローンの返済が止まり、自分で売却しても解決できない。
そんなときのために抵当権があります。
抵当権は銀行がお金を回収するための最後の手段ともいえる権利です。

裁判所が関与する「競売」

抵当権が設定されている不動産について返済が滞ると、銀行は裁判所へ申立てを行うことがあります。
すると、
競売（けいばい）
という手続が始まります。

競売とはどんな手続？

競売とは、
裁判所の手続によって不動産を売却し、その代金から借金を回収する制度
です。
通常の不動産売却とは異なり、裁判所が関与します。

銀行は家が欲しいわけではありません

ここは誤解されやすいポイントです。
銀行は不動産会社ではありません。
家や土地を集めたいわけではないのです。
銀行が回収したいのは、あくまでも貸したお金です。
そのため、

• 売却して返済できるなら売却

• それができないなら競売

という流れになります。

抵当権があると何が違うの？

抵当権の一番大きな特徴は、
優先的に回収できること
です。

例えばこんなケース

ある人に次の借金があったとします。

• 住宅ローン　3,000万円

• カードローン　100万円

• 知人からの借金　50万円

その後、競売によって不動産が2,000万円で売れたとします。
この場合、抵当権を持つ銀行はその売却代金から優先的に回収することができます。
つまり、
まず銀行が回収し、その後に他の債権者が回収を検討することになります。

銀行が必ず全額回収できるわけではない

ここも重要です。
抵当権が付いているからといって、銀行が必ず全額回収できるわけではありません。
競売価格が低ければ、銀行にも回収できない部分が残ります。
しかし、
他の債権者より優先して回収できる
という点に大きな意味があります。

住宅ローンと抵当権はセットと考えてよい

住宅ローンでは数千万円という大きなお金が動きます。
そのため銀行は担保を必要とします。
そして、その担保として利用されるのが購入する土地や建物です。
住宅ローンでは、
不動産に抵当権を設定することが一般的な仕組み
です。

まとめ

抵当権とは、
住宅ローンが返済できなくなった場合に、不動産を換金してお金を回収するための権利です。
銀行は家や土地が欲しいわけではありません。
貸したお金を回収するために抵当権を利用しています。
住宅ローンを組む際にはほぼ必ずと言っていいほど抵当権が設定されます。
家を購入するときにはあまり意識しないかもしれませんが、住宅ローンの仕組みを支える大切な権利の一つなのです。