家を購入するとき、多くの方は住宅ローンを利用します。
住宅ローンの契約日には、銀行でたくさんの書類に署名や押印を行います。
その中で出てくる言葉が「抵当権設定登記」です。
しかし、
「抵当権って何？」
「なぜ登記が必要なの？」
「司法書士は何をしているの？」
という疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
実は抵当権設定登記は、住宅ローンを利用するうえで非常に重要な手続きです。
今回は抵当権設定登記について分かりやすく解説します。

抵当権とは？

抵当権とは、不動産を担保にするための権利です。
例えば3,000万円の住宅ローンを借りて家を購入したとします。
銀行は大きなお金を貸すことになりますので、万が一返済ができなくなった場合に備える必要があります。
そこで銀行は、
「この不動産を担保にします」
という権利を取得します。
これが抵当権です。
抵当権が設定されている不動産については、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、銀行はその不動産を換価して貸したお金を回収することができます。

金銭消費貸借契約と抵当権設定契約は別のもの

住宅ローンの契約日には様々な書類に署名押印をします。
その中でも重要なのが、
・金銭消費貸借契約
・抵当権設定契約
です。
金銭消費貸借契約とは、お金を貸す人と借りる人の契約です。
簡単に言えば、
「銀行がお金を貸す」
「借りた人がお金を返す」
という約束です。
一方で抵当権設定契約は、
「この不動産を担保にします」
という約束です。
つまり、
お金を借りる契約
と
担保を設定する契約
は別の契約なのです。

抵当権設定契約だけでは十分ではありません

ここが重要なポイントです。
実は抵当権設定契約を締結しただけでは、銀行にとって十分とは言えません。
銀行と借主の間では、
「この家を担保にします」
という約束は成立しています。
しかし、その約束は当事者しか知りません。
第三者から見れば、その不動産に抵当権が付いているかどうか分からない状態です。
そこで必要になるのが抵当権設定登記です。

登記とは権利を公表する制度

登記制度には重要な役割があります。
それが「公示」です。
公示とは、権利関係を世の中に公表することです。
法務局の登記簿には、
・誰が所有者なのか
・どのような権利が付いているのか
・銀行の抵当権があるのか
などが記録されています。
つまり登記とは、
「この不動産にはこのような権利があります」
ということを社会に向けて公表する制度なのです。

登記をすると第三者に対抗できる

法律の世界では「第三者に対抗できる」という言葉があります。
少し難しい表現ですが、
「誰に対しても自分の権利を主張できる」
という意味です。
銀行は住宅ローンを貸しただけでは安心できません。
また、抵当権設定契約をしただけでも安心できません。
銀行が本当に欲しいのは、
「登記された抵当権」
です。
登記がされていることで、
「この不動産には当行の抵当権があります」
と誰に対しても主張できるようになります。
そのため銀行は抵当権設定登記を非常に重視しています。

銀行は登記できるから融資する

一般の方は、
「お金を借りたから登記をする」
と思われるかもしれません。
しかし銀行側から見ると少し考え方が異なります。
銀行は、
「抵当権を確実に登記できる状態だから融資する」
という考え方をしています。
数千万円という大きなお金を貸す以上、担保を確実に保全したいからです。
そのため住宅ローンの決済日には、
・本人確認
・書類確認
・抵当権設定契約
・融資実行
・登記申請
が一連の流れとして行われます。

なぜ決済日に司法書士がいるの？

住宅ローンの契約日には司法書士が立ち会うことがあります。
司法書士は単に書類を法務局へ提出するだけではありません。
本人確認や必要書類の確認を行い、
「本日問題なく登記申請できます」
という状態を確認します。
銀行はその確認が取れるからこそ安心して融資を実行できます。
住宅ローンの決済に司法書士が関わるのは、銀行の担保を適切に保全するためでもあるのです。

登記簿にはどのような内容が記載される？

抵当権設定登記をすると、登記簿には様々な内容が記録されます。
例えば、
・抵当権者（銀行）
・債務者（借主）
・債権額
などです。
これにより、その不動産にどのような担保権が付いているのかを確認することができます。

住宅ローンを完済したらどうなる？

住宅ローンを完済すると、銀行の担保は不要になります。
しかし注意しなければならない点があります。
それは、
抵当権は自動的には消えない
ということです。
ローンを完済しても登記簿には抵当権が残っています。
そのため銀行から必要書類を受け取り、法務局で抵当権抹消登記を行う必要があります。

抵当権設定登記と抵当権抹消登記はセット

住宅ローンを借りるときには抵当権設定登記を行います。
そして住宅ローンを完済したときには抵当権抹消登記を行います。
言い換えれば、
抵当権設定登記は住宅ローンのスタートを記録する登記
抵当権抹消登記は住宅ローンのゴールを記録する登記
とも言えるでしょう。
住宅ローンを利用する方にとって、抵当権設定登記は避けて通れない大切な手続きです。
難しく感じるかもしれませんが、
「銀行がお金を貸す代わりに不動産を担保にし、その権利を法務局で公表する手続き」
と考えると理解しやすいでしょう。